五一节前曝出的《万科副总毛大庆内部讲话》经互联网广泛传播，几乎成为房地产行业争相学习的“范本”。这份洋洋洒洒的发言稿最后被市场理解为，房地产领头羊万科看空楼市。这份内部讲话到底是万科的真实表示还是伪作？昨天，万科总裁郁亮对此进行了回应。

　　毛大庆称提示而非看空行业

　　这份被不断传播的演讲稿到底来自于哪里，当事人毛大庆也说不清楚。他表示，自己确实参加过一个内部交流活动，参会者主要为房地产商和研究人员。当时会场对楼市气氛很乐观，毛大庆就发言讲了一些风险问题。本来现场是发言加讨论，有人将现场的讨论、问答放在了一起，当作是毛大庆的发言稿对外传播。市场将此理解为万科看空行业。

　　毛大庆表示，谈风险意识，也是万科的传统之一。但如果将企业的忧患意识、对风险的警示扭曲为对市场的悲观，则有违他的本意。据传，这份“毛大庆发言稿”传出之后，毛大庆曾第一时间给郁亮打电话喊冤，称外界曲解了他的发言，把自己非公开场合下的提示风险变成了看空行业。郁亮则对其表示，如果每个一线公司总经理对市场都能保持足够的敬畏，他反而更高兴。

　　但很显然，这一发言已经上升为万科看法，万科亟须出面澄清。这家国内地产行业的领军公司不得已让公司总裁郁亮出面解释。

　　郁亮表示万科“谨慎乐观，积极应对”

　　万科总裁郁亮昨天表示，这几天很多人询问毛大庆发言稿一事。在他看来，这一发言稿不能全面、准确反映万科的观点。此外，万科对于行业的态度很明确，用八个字概括是“谨慎乐观，积极应对”。“我们在很多场合都表明过这个态度。从提示风险的角度，我赞成其中的一些观点，行业已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。”

　　“积极应对的前提是对行业前景有信心，可以说以前是黄金时代，现在是白银时代，轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去，但行业发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。”支持郁亮观点的主要数据来自于中国的城市化进程。从城市化的角度来看，2013年中国城市化率为53.7%，而日本1955年就已经达到56.1%。“日本房地产市场有两个重要转折点，一个是1974年，从高速发展转向平稳发展；一个是1992年，出现了断崖式的下跌。中国现在的情况，最多相当于日本的1974年前后。”

　　市场分化已成业内共识

　　昨天，对于毛大庆发言稿中提到的50个城市市场分化，郁亮则进行了正面回应。“市场分化是没有任何疑问的，应该已经成为业内共识。”郁亮表示，去年的分化尤其明显，大城市房价全面上涨；而很多内地三四线城市存货积压，卖得很困难。“今年这种分化预计会收敛一些。去年房价上涨较多的城市会存在价格阻力，供应增加也会导致市场降温。”

　　对“毛大庆发言稿”中提到的“北京、上海局部房价已超过了纽约和东京，泡沫明显”说，郁亮认为，北京、上海房价略低于纽约，不能说明北京、上海的房价已经泡沫化。1990年东京、1997年香港的房价，均远远超过纽约。但郁亮也表示，北京、上海房价进一步大涨的可能性已经不大，未来房价涨幅不应高于人均收入增幅，房价收入比将进入下行通道。

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　　五一全国楼市成交大幅下滑

　　中原地产研究中心统计数据显示，五一期间54城市合计住宅签约套数为9887套，同比2013年同期的14642套下调了32.5%，一二线城市下调幅度最大。其中一线城市三天合计签约1046套，同比下调了40%，其中以北京为例，小长假期间北京新建住宅签约套数为169套，同比2013年同期的803套，下调了79%。二线城市平均下调幅度也达到了35%，三四线城市下调幅度低于平均跌幅。

　　新闻背景

　　网传“毛大庆发言稿”六大观点

　　1.万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察院、纪检委，就多达十四五次。

　　2.我本人在2013年也在卖一套房子，100平方米的房子，就卖不掉，现在是越等越卖不掉。

　　3.一线城市的土地成交，除了北京、上海少有的几个地方之外，其他城市已经进入到一个下行通道里了。

　　4.我在一季度密集拜访了20多个行长，和他们聊，到底银行怎么着，发现今年的银行基本上没任务，一季度房贷没任务，以前都是有任务的，但今年没有。

　　5.如果突然间在这个市场中跑进来5万多套都是5万元左右的房子，我不知道这个刚需是什么人，“刚”到“楼面地价都是5万”的人，我觉得我自己都不“刚”，不知道谁还那么“刚”。

　　6.中国商品房新开工已经达到极限，未来仍然能保持增长的城市主要是东部城市带中的一些三四线城市，我们认为它们的增长性还有潜力。