“去年发生的事情实在是太多了，年初我想的事情到年终就被颠覆掉了，过两年讲的事情又被新的东西颠覆掉了。”

　　大连软件园股份有限公司副总裁在在1月22日举办的“2015中国产业地产高端论剑暨上海产业园区沙龙第四期”活动上感慨产业地产行业的变化太快了。

　　在杨冬看来，行业的变化主要集中在三个方面：一是格局的变化，二是模式的变化，三是角色的变化。

　　“首先是格局的变化，这个产业地产大的格局一定是和传统的房地产结合，走向一个产城融合的结构性转变。其次是模式的变化，刚才苏总谈到2015年可能会面临第一轮的淘汰赛，很重要的一个差异化的竞争是从开发模式转向资源整合，以前更多的是讲开发模式，但是新的一年更多的是资源整合能力的差异化竞争。还有就是角色的变化，我们和搜狐合作是两年前，在此之前我们公司从来不参与地产圈的合作，我们一直不知道自己到底是什么样的公司。”

　　杨冬称，大连软件园目前持有两三百万平米的物业，也有大量的客户，但一直不知道自己是什么类型的企业。“我们从来不把自己看作一家地产企业，很多客户也不把我们看作一家地产企业，但我们还是要有一个归属感。”

　　发现了这些变化，大连软件园也做了自己的应对，产城融合的模式是其最为认可的模式。

　　那么具体是怎么做的呢？

　　详情请查看杨冬演讲实录。

　　大连软件园股份有限公司副总裁杨冬

　　以下为大连软件园股份有限公司副总裁杨冬演讲实录((实录未经嘉宾本人确认))：

　　杨冬：接到邀请的时候我还是很犹豫的，很长时间没参与这样的论坛了，今年下半年开始我不知道该不该讲，就像苏总讲的，去年发生的事情实在是太多了，年初我想的事情到年终就被颠覆掉了，过两年讲的事情又被新的东西颠覆掉了。去年的12月30号我实在忍不住了，写了一篇小文章，当时是在很小的一个微信朋友圈子里面发了一下，题目就是《2014年：诡异的一年》。虽然有些政治经济因素，但对于房地产来讲是被颠覆的一年，包括产业地产也是这样。大连软件园、亿达这样在科技领域经营了十几年的公司来讲，我们面临着非常巨大的挑战。比如产业融合、比如全产业链运营恰恰是我们亿达集团十几年前就在打造的核心竞争力所以我们做的事情和这个大的趋势是吻合的。至于现在面临的新变化，我们也在不断地摸爬滚打跟随，实际上也没有完全做好思想准备，因为变化来得太快，但我们一定是可以努力去做这件事情。今天希望把我们去年以前的经验加上去年面对新的市场形势变化的思考结合我们园区未来的产业定位、招商和服务和大家分享。

　　我们认为从行业来看有三个大的变化：首先是格局的变化，这个产业地产大的格局一定是和传统的房地产结合，走向一个产城融合的结构性转变。

　　其次是模式的变化，刚才苏总谈到2015年可能会面临第一轮的淘汰赛，很重要的一个差异化的竞争是从开发模式转向资源整合，以前更多的是讲开发模式，但是新的一年更多的是资源整合能力的差异化竞争。

　　还有就是角色的变化，我们和搜狐合作是两年前，在此之前我们公司从来不参与地产圈的合作，我们一直不知道自己到底是什么样的公司，以前我们做的业务是持有型的物业，就是以软件和信息技术互联网为主体的产业在做园区的开发运营，现在持有两三百万平米的物业，也有大量的客户，但我们一直不知道自己是什么类型的企业，我们从来不把自己看作一家地产企业，很多客户也不把我们看作一家地产企业，但我们还是要有一个归属感。两年以前我们进入了园区地产和产业地产的圈子，但是我们重新思考了自己的角色，我们到底是一家什么样的企业？可能更多的是园区或者产业的运营商，我们也在探索这个定位是不是以后我们的发展方向。

　　这里有几点是我们需要去面对的，地产高增长的时代一定是去年开始真正意义上过去了，以专业化能力支撑的地产运营和服务将日间成为主流。以改造升级和管理为提升的存量地产开发和运营从增量时代进入了存量时代。以资产管理为核心的商务楼宇开发和运营，比如上海北京这样的一线城市有大量的存量物业改造和升级，以产业养生内涵支撑的新业态，主题性的地产一定是一个趋势，而且已经不是简单的概念问题，而是核心能力的问题。以互联网基础为核心的房地产服务市场，去年7月份我在北京参加一个地产论坛，当时我主持一个对话环节，现在每个企业以后都会成为一个软件公司，当时我开玩笑说也许房地产企业很快也会成为互联网企业，这些都是行业必须面对的趋势。我们和苏总研究的视角不同，更多的是从市场的角度研究。这张表的内容在不断快速地变化，我们发现了有多种不同的主体以不同的形态进入科技园区，我们更多关注的是一种科技园区，就是把它定义到以软件研发互联网这样的新型科技产业作为主要的发展方向，国有投资公司不断进入，传统地产商和科技企业正在转型，很多园区运营的企业前几年都是忽略的，现在也做得非常好。也有一些优秀的、专门做园区运营的从轻资产的角度开始逐渐走向资本，进行资本的对接，这些都是非常新型的模式。

　　不管怎么样，我们还是非常认同产城融合的模式。今天站在这里和大家做的产城融合还是有很多成功的案例，比如大连软件园经过十几年的发展，今天就是产城融合非常成功的范例。一方面有几百家企业，超过八万名员工，超过十万的居民，形成了一个新的城市中心。另一方面这里的产业在不断升级，已经成为大连单位GDP产能最高的区域，形成了人民的生活、居住、教育、休闲和商务于一体的高度融合社区。

　　我们从园区运营的角度也是经历了一个发展的阶段，不断地根据产业发展和客户的需要强化园区的核心能力。

　　从最开始以办公楼作为单一的产品提供租赁服务，2003年开始提供后勤的专业化服务，2006年开始和很多大的行业客户进行了深度的合作，创新了很多园区的增值业务，并且开始输出园区的开发运营管理模式。

　　目前整个园区提供了很多专业化的对接平台服务我们的客户，通过这些平台实现我们有效的招商，比如项目对接的平台，我们为客户提供量身定制的楼宇开发。我们为阶级的业务提供BOT的服务模式做孵化器以及高端人才的专业化服务。这个过程当中感觉到行业在变化，企业的需求在变化，园区运营商的服务能力也是应该跟随着这样的变化而变化。经过了这样的过程，我们深刻地理解了园区差异化的竞争是从开发转向资源整合。

　　以前很多的产业园区运营主体还是传统的地产开发模式，比如会带来很多的问题，像园区定位的同质化、应对地产政策的调控方面还是存在一些问题，还有无法对于产业起到一个真正的支持作用，没有盈利模式和价格服务的层级。很多传统的产业园区没有摆脱房地产的开发套路，游离于产业需求之外，无法实现对产业的可持续支持。

　　亿达是怎么做的呢？我们是通过对产业链的深度整合，直接切入科技服务业提升我们整个的服务能力和招商能力，主要是三个层次：

　　首先是通过一个载体持有物业的运营逐渐地形成了科技服务企业的集群，同时和很多的行业企业共建了合作平台，比如和国内企业共建了东软信息学院，最终把自己变成了科技服务企业。

　　我们投资了软件IT的服务科技企业，通过和这些企业的深度业务整合，亿达现在也拥有一家已经超过三千人的软件公司叫做亿达信息，这些资源的整合使得我们能够更深入地切入这个行业，准确地把脉这个行业企业的需求。

　　我们和IBM已经形成了很好的战略合作，2003年IBM进入大连的时候就是项目经理一个人，通过一种BOT的模式帮助IBM搭建了在大连的开发团队，第一期的团队只有一百五十个人，到了2012年IBM在大连已经有超过八千人的规模，成为全球服务体系在中国人员规模最大的城市。2013年曾经把一部分业务分拆，分离出来了两千多人，但是短短几年间又恢复到了八千人的规模，说明成长性非常好。我们在2005年共同开展了大型机培训和相关平台业务，今天我们又和IBM建立了合作战略请他们帮我们打造全国性的智慧园区平台。

　　这些都是我们服务了十年以上的五百强企业客户，从不同的层面和他们开展合作。以前我在参加论坛的时候有些地方的领导问我一个问题，制造业的招商和这种科技服务业的招商本质的差别是什么？刚才苏总讲过一个非常有意思的观点，很多制造业的招商可以通过一次性的土地和优惠政策招来，后面就不用管了，但是科技型服务业的招商一定需要政府提供持续的服务，如果做不到这一点可以把服务委托给大连软件园这样的专业民营服务机构，政府提供一些资源，否则产业的扶持和发展一定会遇到很多问题。

　　我们在新的形势下非常看重的是未来的产业进一步明晰的定义，希望大家关注去年10月26号国务院专门发布的促进我们国家科技服务业发展的政策文件，第一次对于新兴行业进行了界定，称为科技服务业。以前大家会讨论现代服务业、智慧服务业，这次是第一次用正式的国务院文件方式对行业进行界定，帮助现在我们了解到的先进性的生产服务、软件的研发、大数据、互联网、文化与科技融合等等，这些都是我们比较关注的重点招商和发展的行业。这样的行业在招商的运作过程当中和以前的制造业有很大的不同，特别是我们运作一个载体希望长期服务客户的时候必须满足这些客户的特殊需求，比如他为什么到你这里来？如果是以租赁的方式出现的话能呆多久？什么样的楼他会喜欢？这个楼和以前一般的写字楼有什么区别？以前我们把科技园区定为介于传统的甲级写字楼和工业厂房的中间产品，所以这些年我们也不断地围绕产品做了大量的研发，现在的楼宇标准进入到了4.0的时代，而且我们提出了两高两低的楼宇设计研发的标准来满足客户不断变化的需求。

　　作为一个园区地产商也好、产业地产商也好，或者不一定叫地产商，我们可能是一个园区的运营商，亿达去年在香港上市，这也是戴德梁行帮助我们做的品牌策略和咨询报告，希望能够成为中国未来商务园区的运营商，我们更多地希望做一个园区运营的层面，成为一个产业运营的服务商，更多地切入到我们服务的产业。当然，我们不会跟这些客户的产业竞争，而是深入到全产业链，为我们的企业和产业圆锯提供一个全产业运营的服务来支持我们刻骨的发展，对于科技园区全产业链的运营和服务包括了这样一些阶段：

　　首先从前期的产业策划和定位是亿达一直比较注重的，宁可花点精力和时间。接下来是园区规划的设计、产业的建造，还有相关的生活服务配套设施的引进，招商推广和在物业形成之后专业化的运营和管理，后期嫁接大量增值业务的平台。现在我们也打造了全产业链的服务能力，就是根据不同的阶段帮助地方政府和行业开发商提供服务，我们可以做一些开发的投资，也可以输出管理和运营的服务，目前来看还是有非常好的合作机会。

　　这是目前我们已经在国内六个城市运营的项目，我们在上海和苏州也获得了三个开发和运营的项目，马上就要开始起步了，从我们这个大的行业来讲，现在确实是进入了一个非常好的发展阶段，虽然有工业土地政策的变化，刚刚进入上海市场的时候也发现上海的土地政策在收紧，有着很多和其它城市不同的地方，但是经过一段时间的磨合，我们专业化园区的服务商恰恰能够比较好地对接政府目前在工业园区和产业地产方面的政策变化，能够通过这种专业的能力来嫁接一些政府的资源，甚至是市场上面原有的项目，通过我们的服务帮助地方政府、客户和开发商实现产业园区的发展。

　　现在我们也在搭建全面的服务体系，使得未来产业园区的盈利模式从较为单一的物业出售、出租、获取政府补贴逐渐转向更多专业化的服务平台，这是现阶段亿达正在全力以赴推进的工作，我们也希望通过这样的进一步的资源整合更有效地促进招商和面向客户的服务，希望有机会和地方政府、和业内同仁开展更多的合作。