“我以为只要依法按商业原则办事,问题就会迎刃而解。”宁波商人蔡明杏满脸怒容,操着一口蹩脚的普通话说。2005年经人介绍,他和菏泽市奔腾建筑有限公司(以下简称“奔腾公司”)达成转让协议,从其手中购得一块约10亩大小的土地,准备用于房地产开发。在手续办理齐备后,却无故遭受奔腾公司刁难达6年之久,导致工程项目迟迟无法开工。投资遭遇,令他伤心伤神。
宁波商人菏泽购地,
转让付款一切顺利
2005年,蔡明杏来到菏泽市投资,并成立了华泰房地产开发有限公司(以下简称“华泰公司”)。经人牵线搭桥,蔡明杏和奔腾公司,就菏泽市人民南路路西,宗地编号010505-047的土地,达成了《土地使用权转让协议》。
在这份《土地使用权转让协议》和接下来的《补充协议》《项目合作协议》里,详细列举了双方的权利和义务。如《土地使用权转让协议》约定,“土地转让价格为人民币叁佰万元整”。在《补充协议》中,将此价格提高至500万元,定金从50万元也提高到100万元。《补充协议》第2条规定,“土地转让金总额500万元的支付方式变为:乙方(华泰)办理用地性质变更之前,乙方支付定金100万元；甲方办妥土地过户有关法定手续,乙方具备申领《国有土地使用证》的同时,乙方支付甲方人民币贰佰万元；余额200万元,项目开工后即拨付”。2005年7月6日,两家公司同时向菏泽市国土资源局提出,“申请办理土地过户登记手续”。2005年12月15日,华泰公司拿到了菏泽市政府颁发的《国有土地使用证》。至手续办妥时,华泰公司向奔腾公司支付了300万元转让款。若开工顺利,剩余的200万元将即刻支付。
然而,接下来发生的一切却偏离了既定轨道,把华泰公司卷进了无休止的纠纷漩涡中。
收到300万元转让款后,奔腾公司却反悔了,要求收回该项土地使用权。奔腾公司负责人告诉记者:“当时我们签署的协议是共同开发,但华泰把我们晾在了一边儿。”他所依据的就是那份《项目合作协议》。
转让方无故反悔,
项目开发一波三折
2006年,奔腾公司向菏泽经济开发区人民法院起诉菏泽市国土资源局,不服菏泽市国土资源局对该地块的土地使用证变更登记。华泰公司作为第三人,也参与了庭审。2006年7月21日,菏泽经济开发区人民法院以主体不适用和超过诉讼时限为由,驳回了奔腾公司的诉讼要求。在案件审理期间,华泰公司的开发项目被冻结。蔡明杏说:“土地项目因为案件被冻结,一沙一土也不准建。”这是土地项目第一次被冻结。
不服判决的奔腾公司,再向菏泽市中级人民法院提起上诉。法院经过审理维持原判。在此期间,华泰公司土地项目再次被冻结。频繁的冻结解冻,让蔡明杏有些意兴阑珊,疲于奔命。“忙于应付各种事务,哪还有什么心思搞建设?”而此前通过的规划审批,有效期仅有6个月,不久便过期作废了。
接下来,奔腾公司向山东省高级人民法院提起民事诉讼。在《询问笔录》中,法院认定:“我们认为这个协议(《土地使用权转让协议》)是有效协议……关于项目合作协议,我们认为双方约定由奔腾公司总承建,这个约定因为违反了国家有关法律、法规,该约定无效。”而《项目合作协议》约定的由奔腾公司总承建,正是奔腾公司据以认为“项目系共同开发,华泰公司反悔”的证据之一。在省高院作出结论后,奔腾公司撤销了诉讼。
省高院作出《民事裁定书》,裁定“解除对被告菏泽市华泰房地产开发有限公司名下坐落于菏泽市经济开发区人民路南段西侧6564平方米土地使用权的冻结”。经过三番两次的冻结解冻后,蔡明杏觉得终于看到了胜利的曙光。“各级法院都作出判决了,我们的土地使用权合法合理,只要规划局再办理规划,就可以马上施工。”
在行政诉讼和民事诉讼中处处碰壁的奔腾公司,并没有偃旗息鼓就此放弃。2007年8月1日山东省高院作出裁决后不久,即8月23日,菏泽市规划局决定暂缓对华泰公司开发项目的规划审批。菏泽市规划局于2007年8月28日向华泰公司发出了一份名为《关于暂缓办理010505-047号宗地相关规划手续的通知》。
土地使用权权属在法院判决确定无疑问后,规划权又遇到阻碍。令蔡明杏始料未及的是,从前法院审理期间土地冻结时间并不长。而这次规划被暂缓审批,居然被拖延了6年,至今仍是遥遥无期。
公权力介入纠纷,
土地闲置6年之久
从2007年8月28日,菏泽市规划局发函确认暂缓项目规划审批后,蔡明杏的开发项目如石沉大海,再也没有启动的消息。为了最大程度降低成本,蔡明杏将公司办公地点搬迁到了一户小院内,大多数工作人员也离开公司另谋出路。“没有项目开发,一点儿利润都没有,光吃老本了。”如今,华泰公司门可罗雀,业务经营稀少。
为了启动规划审批,蔡明杏等人也多次找过相关机构,请求予以启动项目审批。蔡明杏说:“2010年,我们曾到山东省人大信访,省人大负责信访的工作人员说,‘会督促解决此事’。”接到省人大批件的菏泽市信访局,曾推动该项目规划的重新启动。在此之前,规划局表态,一旦时机成熟,将启动项目规划。
然而到了2010年6月18日,菏泽市规划局态度却又发生了变化,原本明朗的形势又陷入僵局。何时开始规划审批?成了遥不可及的梦想。
久等仍杳无音讯的蔡明杏等人,再次开始上访之路。今年4月24日,菏泽市规划局约见蔡明杏等人。在《会议纪要》上确认,“摒弃前嫌,和为贵,在发展中解决矛盾,不再相互指责,不追究责任。建议(菏泽)市委市政府重新启动原协调本项目的工作机制,召开由(菏泽)市发改委、开发办、国土、规划、建设和市开发区等有关部门人员参加的会议,明确市里的态度,在项目的推进中解决问题,形成具体意见,各部门依法按照程序启动该项目”。
然而半年过去了,从前的承诺犹然在耳,但相关的推动却依旧纹丝不动。菏泽市规划局法规科科长裴殿成说,“菏泽市里没有启动该项目,我们就不能审批”。
蔡明杏的菏泽投资路,崎岖不平充满坎坷。“只要把这个项目争取下来,投资开发完,我就撤资回去了……”末了,他对菏泽市的营商环境发了这样一番感慨。
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