调整格局确立 跌幅逐步收窄

　　房价显露探底企稳迹象(市场观察)

　　国家统计局日前发布10月份70个大中城市房价统计数据，新建住宅价格环比连续两个月全部停涨。不过，北上广深4个一线城市的二手房市场出现止跌回暖迹象。专家预测，此轮楼市调整至少还将持续到明年一季度。未来各地楼市走势还将继续分化，一线城市或将在明年率先企稳反弹，但涨幅有限。

　　70城房价环比无一上涨

　　今年下半年以来，全国楼市向下调整的格局逐步得到确立。继9月份之后，10月份70个大中城市新建住宅环比价格再度全面停涨。除郑州的房价环比价格与上月持平外，其余69大中城市的楼市价格均呈下降趋势。此外，由于环比下跌及去年同期基数较高，房价同比下降的城市个数继续增加，绝大部分城市房价同比出现下降。

　　“今年楼市变化的速度远远超过了市场之前的预期。”中原地产首席分析师张大伟对本报记者表示，从年初出现个别城市价格调整，到3-5月份出现以东部城市为主的多数城市房价下行，再到6-8月份从块状分布已经弥漫到了全面下调，直到9-10月份市场全面进入同比下调阶段。

　　中原地产市场研究部统计整理数据显示，10月份70大城市房价数据继续全面下调， 70城市新建商品房住宅平均环比下调0.83%。跌幅相比前3个月有所收窄，同比在上月首次出现全面下调后，跌幅继续加深，跌幅达到了2.62%。二手房价格同比跌幅也达到了2.52%，全国仅合肥、厦门、郑州三个城市依然同比上涨，其他67个城市房价已经低于一年前，平均同比跌幅高达2.62% ，67个城市同比下调，创造了2010年公布房价指数以来的历史纪录。

　　一线楼市出现回暖迹象

　　尽管楼市的“寒冬”已经到来，但由于10月份出现多重救市政策，房价跌幅逐渐收窄。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，随着各地房贷政策调整，房企为消化库存继续加大推盘力度，部分购房者选择入市，房价环比降幅收窄。据测算，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别比9月份收窄0.3和0.1个百分点。

　　相比于新建住宅价格的全面下跌，北上广深4个一线城市的二手房价格出现止跌企稳的迹象，给市场带来了一股暖意。其中，北京二手住宅价格环比上涨0.3%，上海、广州、深圳的二手房价均与上月持平。

　　“这证明了之前因为跌幅速度快，一线城市因为多项救市政策的出现，使得目前止跌了。”张大伟表示，实际上10月份一线城市二手房交易量环比9月份签约上涨都超过80%，在“9·30”房贷新政刺激后，一线城市二手房成交大幅回暖，二手房价格已经明显出现企稳迹象。

　　此外，房地产企业的销售数据也出现回暖迹象。中原地产市场研究部统计数据显示，截至18日，包括万科、保利、绿城、恒大、融创等在内的35家上市房企公布了10月份销售业绩，“银十”的表现明显比“金九”更好。这35家上市房企的10月份销售业绩为1747亿，比9月份上涨了14.7%。

　　本轮调整将延续至明年

　　“未来两个月跌幅有望继续收窄，但房价整体回暖起码要到明年一季度。”在张大伟看来，房地产市场以本轮深度调整基本宣告黄金10年的结束，虽然城镇化的推动力巨大，未来楼市还会有再次上涨的可能性，但引发本轮市场深度调整的三个因素仍很难改变：首先，去年的爆发式的价格上涨透支需求购买力；其次，叠加多年来的部分城市的过度房地产投资；第三，持续多年的宽松货币政策突然开始节制释放量，中央主推经济转型。这些因素将影响近年楼市，在整体告别绝对短缺后，楼市已经进入白银时代，本轮市场的调整周期将起码延续到明年年初。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌也认为，房地产市场已经告别了狂野的黄金时代，进入了比较平稳的白银时代。房地产市场出现进一步上涨的可能性并不大。目前阶段性的饱和已经全面出现，年内楼市难以回升，分化还在继续。

　　对于楼市调控政策的未来走向，张大伟认为，预计地方政府还会在税费政策等方面松绑，楼市第三轮救市还将继续推出。从整体效果看，这一政策将会对市场有信心提振，止跌已经明确，但反弹的幅度实际结果依然要看后续信贷释放情况，如果再出现1-2次定向或者全面降准，楼市将会很快反弹。