业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。新规规定，物业保修期满后，业主所有的房屋、车位等专有部分的维修、更新由业主负责，所需费用由业主承担。

　　原标题：济南物业管理办法2015年实施 没车位可不让进小区

　　新修订的《济南市物业管理办法》已于日前召开的济南市政府第62次常务会议讨论通过，将于2015年2月1日起施行。

　　办法提出，房地产开发商卖房时，应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容，物业服务企业不得向业主代收费用。办法同时规定，物业服务企业自行招用保安员的，应当依法向公安机关办理备案手续。

　　物业服务必须写入购房合同

　　新买的房子物业服务是什么情况？明年2月开始市民从购房合同中就能了解。新物业管理办法明确，新建物业销售前，房地产开发企业应当依法通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅项目总建筑面积三万平方米以下的、非住宅项目一万平方米以下的，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　开发企业应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，制定临时管理规约，并将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报房管部门备案。房地产开发企业应当使用市住房保障管理部门制定的前期物业管理合同和临时管理规约示范文本。

　　有市民购买了房子之后，发现物业费过高，或者物业服务水平不行，新规施行以后这种情况就不会出现了。物业新规明确，开发企业办理商品房预售许可申请或现售备案时，应当提交经房管部门备案的前期物业服务合同和临时管理规约。

　　而且，房地产开发企业在销售物业时，应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容，同时应当将临时管理规约向买受人明示，由买受人予以书面承诺。这样一来，市民在买房的时候，可以从购房合同中了解将是哪家企业提供物业服务，收费标准和服务标准都是什么样的，提前做到心中有数，借此也能减少以后的物业纠纷。

　　物业质量缺陷保修期内开发商负责

　　物业出现质量缺陷谁来负责维修呢？新出台的物业新规划定了责任界限，保修期之内的物业质量缺陷，由房地产开发企业负责保修。

　　为了确保开发商履行责任，新规提出，新建物业实行质量保修金制度。房地产开发企业应当在新建物业交付前一次性缴存质量保修金。若房地产开发企业在物业保修期内未及时履行保修义务的，业主或者物业服务企业可申请使用物业质量保修金予以维修。保修期满后，物业质量保修金余额及孳息应当及时退还。

　　物业质量保修金制度具体实施办法由市住房保障管理部门、市城乡建设部门制定。

　　业主大会须有“双过半”业主参加

　　小区成立自己的业主委员会进行自治，筹备程序到底该怎么进行，相比之前的征求意见稿，最终公布施行的物业新规对业主大会筹备组的工作职责进行了更明确的规定。

　　明确了筹备组由业主代表和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会工作人员组成，房地产开发企业可以派员参加。其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。业主代表由业主自发推荐或者由街道办事处、乡（镇）人民政府组织推荐产生。

　　筹备组应当自组建后七日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公示。并且要承担确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法；以及召开首次业主大会会议的其他准备工作这五项工作。

　　召开首次业主大会后选举产生首届业委会，而业委会则要按照议事规则定期召开业主大会，或者经百分之二十以上的业主提议召开业主大会临时会议。

　　业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会。