省内调查个别城市从未用过

　　本地情况济南市结余40多亿

　　近日，住建厅、财政厅等五部门发布《山东省住宅专项维修资金管理办法》，明确规定物业主管部门需开设维修资金专户，用于管理维修资金、房屋账户增值收益等，业主可以随物业费逐月补交、续交，此外，反对者占建筑面积三分之一以下且总人数在三分之一以下，物业就可以动用维修资金。　记者陈晶

　　缴存：小区公共收益60%用于交维修资金

　　商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额缴存首期维修资金。截至竣工交付尚未售出的住宅，由建设单位缴存首期维修资金。未交付首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。

　　还未缴纳维修基金的小区，经业主大会决议，业主可以选择一次性补交、续交维修资金，或者随物业费逐月补交、续交，物业服务企业或者其他机构应当配合，物业主管部门将把物业服务企业划转补交、续交维修资金的情况纳入其信用档案管理。

　　物业主管部门将在商业银行开立维修资金专户，下设房屋账户和公共账户，主要用于储存业主、建设单位缴存的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金、出售公有住房划转的维修资金以及房屋账户增值收益等，按照物业管理区域设总账。

　　小区公共收益一直是业主比较关心的话题。按照《办法》，公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于缴存维修资金，具体缴存比例由业主大会决定，但不能低于总金额的60%。

　　使用：反对者少于三分之一　可动用维修资金

　　在之前的采访中，记者经常听见居民、物业公司反映维修资金使用程序繁琐，导致明明有钱却无法对小区设施进行维修、维护。根据山东省住建厅的公开数据，截止到2014年5月底，有个别城市的维修资金甚至从未使用过，2012年调查的165个需要维修的住宅项目中，只有9个成功直接申请到了维修资金。

　　此外，济南市审计局曾公布济南市2011年至2013年住宅专项维修资金审计调查结果，截至2013年底，济南市住宅专项维修资金已累计结存432257.61万元。

　　新颁布的《办法》改变了使用维修资金表决方式，除了有利害关系的专有部分占建筑总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过外，还新增了异议表决，即根据业主共同管理规约的约定，持不同意见的业主占建筑物总面积三分之一以下且总人数三分之一以下的，视为表决通过。

　　记者发现，2009年实施的《山东省住宅物业专项维修资金管理办法》对紧急维修只是简单的一句话，即“发生危及房屋安全等紧急情况”，并没有明确紧急情况的定义，这造成紧急维修难以发挥紧急的作用。

　　刚刚公布的《办法》将紧急维修的7种情况单独列出，即物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；电梯故障或停运；消防系统故障；建筑外立面装饰和公共高空构件严重脱落松动；玻璃幕墙炸裂；排水管道爆裂；其他可能造成人身安全事故的紧急情况。此次正式版本，再次增加“地下车库雨水倒灌”一项。

　　监管：维修资金结算不得采用现金支付

　　对于维修资金的监管，《条例》也做了明确规定，物业主管部门应当通过公开招标的方式选定商业银行，作为专户管理机构，并把资金保值增值、管理高效等指标列入招标依据。

　　为了保障维修基金在使用中的安全，《条例》规定，维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修、更新、改造工程费用的维修资金只能支付到单位账户中。此外，维修资金应当建立公示和查询制度，接受业主对公共账户和房屋账户中维修资金交付、使用、增值收益和账面余额查询。

　　物业主管部门在保障维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。

　　房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。房屋灭失的，业主缴纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主。出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。