纵观全国房地产业的基本走向和发展态势，房地产市场整体出现了较为明显的调整和回暖趋势。相对于全国房地产业来说，国家降准降息的调控政策，二孩化和棚户区改造政策，菏泽大项目建设和城镇化加速以及养老地产行业兴异军突起等，特别是今年的大项目数量多、规模大、层次高，创造了菏泽历史最高、最好水平。将对菏泽经济和社会事业的发展产生了巨大推力，同时也为房地产业的“浴火重生”营造了一个相对适宜的“小气候”。利好消息不断叠加，楼价一路飙升，给房地产业带来了美好春天。记者在与山东福汉集团董事长王福波的对话中，明显感到了这种顺势而为、乘势而上、做大做强房地产业的勇气和信心。

　　一、关于国家调控政策

　　记者：国家从保增长、促楼市稳定的角度出发，对房地产业出台了一系列调控政策，请您谈谈这些调控政策对我们的影响？

　　王福波：“政策调控是房地产业的最大利好！无论是降准、降息、降首付，还是调契税，都是房地产业的及时雨。”去年以来，国家对房地产业出台了一系列调控政策，包括央行的降准降息和调整公积金贷款、房产购置税费等，可以说，这些调控政策和措施在菏泽房地产业产生了巨大影响和作用。随着各种利好政策的相继出台，菏泽楼市回暖迹象更加明显，目前，市区大部分楼盘价格呈现明显上扬趋势，个别楼盘好位置每平方米上涨近千元。菏泽房价上扬，与降准、降首付、调契税、异地公积金购房、鼓励农民工购房等一系列利好政策接连出台有着密不可分的关系。当然，“棚改”也是促使需求量猛增和价格升迁的一大原因。

　　二、关于棚户区改造

　　记者：说到棚户区改造的问题，国家和我们菏泽市都有明确的任务要求，福汉集团能在其中扮演什么角色？

　　王福波：棚户区改造对于我公司来说是一重大机遇。最近，市委书记孙爱军，市委副书记、市长解维俊，副市长刘传谨率市直有关部门负责人和牡丹区主要领导莅临我公司开发的菏泽文化城检查指导工作，解市长强调，今年全市实施完成棚户区改造项目119个、涉及6.2万户，全省近八分之一棚改量在菏泽，改造总量居全省之首，居全国地市级之首。市政府要求，货币安置率不低于50%，由给房子改为给票子，这是一种新模式的探索。棚户区改造工作要积极适应新型城镇化需要，以改善群众住房条件为出发点和落脚点，以扩大棚户区改造规模、大幅提高货币化安置比重、积极推行政府购买服务为工作重点。这样，菏泽文化城建设就承担了双重任务，既要与文化、商住相关联，又要同棚户区改造相结合，为政府分忧，为群众解难。一周之后，刘传谨副市长再次率有关部门负责人，现场调度菏泽文化城项目建设，要求确保完成既定任务目标。同时强调要把“和平新贵”和“华夏城”项目作为公司储备项目，争取列入下年度棚改计划。我们表示一定要按照市、区两级领导的要求，精心组织，强化调度，提高质量，保障安全，争分夺秒抢施工，努力建成质量标准好、文化品位高、商业氛围浓的文化综合体，为菏泽的经济文化建设做出积极贡献！

　　三、关于放开二孩政策

　　记者：二孩政策全面放开，对房产楼市有什么影响？菏泽房地产企业应当如何分享政策红利，加快产业发展和产业结构的调整、升级？

　　王福波：全面放开二孩政策，对于我们房地产业来说，无异于“雪中送炭”。您看过那则关于“二孩落地、楼市升天”的信息吗？我认为，“落地”和“升天”是一个形象的比喻，“政策落地”是眼见的事实，“楼市升天”或许要有一段时间，但现在我们毕竟看到了房地产业的“艳阳高照”的曙光。全面放开二孩后，首当其冲的是增加这部分人口的改善性购房需求。改善型需求激增，市场大面积产品严重积压的窘境会得以改观。其次，“全面二孩”带来的家庭人口数量增加将以改善性需求、户均面积的升级为主。预测今后10年房地产市场走向，大户型将成房地产市场主流。其三，在未来的房地产市场当中，随着改善型需求的继续上升，新建住房的户型设计也会随之改变。综合分析消费者对户型的选择和楼盘地点的选择，将成为观看未来房地产市场趋势的着眼点。附带说明的是，全面放开二孩政策后，幼教工作随之被提上议事日程。我省规定居民小区入住人口在3000人以上的必须配套建设幼儿园，菏泽文化城未雨绸缪，立项之时就有了规划设计，目前已与菏泽某著名的幼教集团达成了入驻协议，届时，菏泽文化城的幼教、小学、中学将构成一站式教育模式。学生就近入学将成为不争的事实。

　　四、关于大项目建设

　　记者：今年，菏泽大项目建设可谓史无前例，它对菏泽房地产业有着怎样的拉动和促进作用呢？

　　王福波：毫无疑问，大项目建设对菏泽房地产业的拉动和促进是非同寻常的！

　　菏泽大项目建设尤其是机场、高铁、航道、高速公路、保税功能区等一批重大基础设施项目在短期内同时集中规划建设，这在菏泽历史上是前所未有的。这些项目的规划建设，事关全局、影响深远、意义重大，将对菏泽未来的快速发展提供良好的条件和坚实的基础，将给菏泽房地产业带来结构性改善。与这些重大基础设施项目相关的房地产业配套建设，将是今后10年菏泽房地产业的基本走向。这些项目的落地、建成，将使人流、物流、信息流、资金流快速汇集于菏泽，城市原有公共服务设施会因为突增的人口而面临供需的压力，本地就业人口的激增和外来人口的安家落户，将对菏泽的住房刚需产生重大而深远的影响。其他姑且不论，单单是青岛保税区菏泽功能区5.5平方公里的项目建设以及富士康在开发区规划建设 “城中城”的大动作，就让人感叹不已！最近，市委书记孙爱军等，又在济南签订了PPP项目，菏泽有200个大项目被列入全省重点项目，总投资达2000亿元。

　　所谓“预则立，不预则废”就是要我们未雨绸缪，正确预测，凡事先行预测、设计、规划，辅之以必要的实施办法和措施，才是科学的应对之策。研判菏泽的大交通、大流通优势，可以预见的是，未来十年，菏泽地区将形成水、陆、空立体交通优势，特别是高速铁路十字交汇，高速公路米字形布局，这种优势和机遇史无前例。在优势和机遇面前，我们一定要抢抓机遇，提振信心，因势利导，因势而谋。产业升级在集聚大量人口的同时，可为当地的房地产市场带来巨大推力。试想，十几万、几十万产业工人来菏泽就业、落户，这些人的住房刚需会是一个什么概念？菏泽需要多少年的时间才能满足这个刚性需求？考虑上述因素的作用和影响，菏泽房地产业不仅仅是迎来又一个春天，而且这一影响会在长时期内持续发酵。

　　五、关于楼市价格

　　记者：今年以来，我市楼房价格出现了明显上升趋势，您对下步楼市走向有如何判断？

　　王福波：房价升降有其自然规律。中国房地产基本上是四、五年一个周期，房价由低到高再由高向低，呈阶梯式波浪形向前发展。2011年菏泽的房价达到了阶段性高潮，年底开始逐渐下滑，至2015年底跌入低谷，2016年初开始触底反弹也在预料之中。这是因为周边和发达地区的房价一定拉动菏泽房价上涨。济宁、聊城、临沂、淄博等城市的房地产项目同等地段的房价都比菏泽高出了3000-5000元/㎡，相对再发达一些城市的房价一般都在12000-15000元/㎡。再加上众多利好因素叠加，直接催生了菏泽房价上涨。就全国而言，菏泽既有同于全国的大气候，又有别于全国的大趋势。如飞机场、十字型高铁、米字型高速，大项目建设、城市大开发、棚户区改造、上升为三线城市等，都给菏泽平添了发展后劲和规模膨胀，房价上涨成必然趋势，而且还会继续上涨。因此，我对菏泽房价一直持乐观态度。对于居民群众而言，目前购房、可谓恰逢其时。具体到菏泽文化城，销售大厅人群天天爆满，选房群众争先恐后，络绎不绝。尽管房价增长了几百元，但仍然无法阻挡居民购房的脚步。

　　六、关于文化产业

　　记者：最近我们看到，菏泽文化城工地建设热火朝天，十几栋高楼大厦拔地而起，楼盘销售大厅顾客盈门，请您谈谈建设菏泽文化城的设想和创意。

　　王福波：市委、市政府关于建设文化大市的决策部署，确实给了我们很大鼓舞和激励。文化是一个民族的血脉，是一个国家的软实力，文化产业是经济的重要支撑，做文化就是为经济造血，为民族立魂。我们每一个企业家、艺术家，都有责任和义务去弘扬中国传统文化。菏泽文化底蕴丰厚，源远流长，将文化与房地产业融合在一起，以文化产业包装房地产业就成为建设菏泽文化城的最初设想与创意。于是一个占地240亩，规划建筑面积55万㎡的房地产项目一夜之间有了新的灵魂。文化城内规划了中国文化馆、菏泽四乡馆、谢孔宾书法艺术研究院、业蓬影视、川一广告、古玩展销等，并规划为世界百位顶级艺术家建造个人展馆，为菏泽籍有突出贡献的百位名人建馆等。立志将菏泽文化城打造成四省交界文化发展高地和艺术殿堂。项目推出后，受到国内外专家学者广泛关注和支持。目前已有10多位中外艺术家、文化名人达成入驻文化城的意向。同时也为发展菏泽“四乡文化”起到了很好的推动作用。最近，我们又向区政府申请报告，拟在菏泽文化城建设以餐饮为龙头的“曹州府”，并通过精心运作，将“曹州府”打造成菏泽人的公共待客厅。总面积30000㎡，集菏泽名吃、小吃、文化、民俗于一体。达到一朝进了“曹州府”，终生念菏泽的目的。

　　为了加快推进菏泽文化城一期工程建设，确保菏泽文化城和开工建设的楼盘竣工时间有保障、建成质量有保障、市场信誉有保障。我们采取各种有效手段，为文化城建设宣传造势，形成了铺天盖地的宣传氛围，烘托了文化城的文化韵味，突出了文化城鲜明的地域特色。此前，我们举办了菏泽文化城媒体交流会，十几家主流媒体、主要网站的新闻工作者聚首文化城，观摩、座谈、交流，对文化城的宣传、推介产生了很大影响。全国著名报告文学家李延国、省作家协会副主席许晨等闻讯前来文化城采访，对我们的文化创意给予了高度评价。中美工商联合会会长朱艺峰、台湾教授赵承廉等分别从美国、台湾赶来，参观考察文化城、洽谈合作事宜。最近，我想在菏泽主流媒体、主要新闻网站及微信平台上持续播发有关新闻和信息，进一步推介菏泽文化城（天荷御园）项目的十大特点，争取有更多的人群来关注我们的舆论热点聚焦菏泽文化城。让菏泽文化城真正成为中外艺术家、社会名流争相投资的热土。

　　七、关于养老地产

　　记者：随着我国老龄化问题的显现，养老问题逐渐提上各级政府的议事日程。请问，您是如何变“夕阳产业”为“朝阳产业”的？

　　王福波：理解“夕阳产业”和“朝阳产业”的辩证关系，还是要讲审时度势，谋划全局，顺势而为。前年我接手了“和平新贵”、“华夏城”两大房地产项目，不少人认为当下房地产业已属“夕阳产业”，对其前景充满担忧。我认为，决策者不能思想僵化，创新才能开启未来。这两大项目不仅靠近河流、公园、学校、医院等，具有游、养、娱等天然优势，而且又适逢人口老龄化时代来临，开发休闲保健和养老地产应当说恰逢其时。同时也是为政府分忧，为百姓解难的责任担当。为把项目的地利优势转化成为资源优势，我和公司高管人员多次外出考察，足迹遍布大江南北，最终将“和平新贵”、“华夏城”两大项目定位为健康养生和社会养老地产。还为“华夏城”注入“孝文化”元素，配套建设“孝子房”、“亲子房”等。

　　理念一变天地宽。王福波激情所至，笑逐颜开：“夕阳产业”演变为“朝阳产业”的定位，使两大地产项目顿时有了灵性与生机。全国最大养老集团——河南中原爱馨养老集团董事长豆雨霞女士闻讯后专程赶来，与我们签订了合作开发、经营养老地产的协议。

　　可以断言，福汉集团的养老地产将会顺应时代的需要，给企业带来无限生机和丰厚的回报，实现经济效益和社会效益双丰收！