爆局：政局、迷局

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　　这几天，有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻，引发热议。其实早在2009年，山东青岛黄岛区的5000多户居民就已遭遇过这种“撞限”困局。一方面《物权法》明确了住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，但自动续期≠无偿续期。70年住宅用地使用权到期后，是否需要交纳土地出让金？交纳标准是什么？向哪个部门交钱？带着这些问题，样哥进行了打探。

　　文丨吕秀才

　　样哥注意到，这两条热议的新闻时隔7 年，政府部门的回应却如出一辙：目前国家尚未出台相关细则。待国家政策明确后，再为住户办理延期手续。而这些说法显然与《物权法》相矛盾。因为自2007年7月1日施行的《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但这个“自动续期”的规定仅是过于笼统，并未涉及广大群众关心的在续期时使用权人是否再需要支付费用这一关键问题，目前也没有其他法律法规对这一问题作出明确的规定。山东省国土资源厅相关工作人员称，目前国家还没有出台具体细则，而由于上位法缺失的问题，地方无法出台相关法规。

　　为此，全国人大代表宗庆后曾建议，尽快对有关住宅建设用地使用权期间期满后处置办法的法律进行修订，予以明确。应当以“到期后自动无偿续期”为原则，确系由于社会公共利益需要收回的情况亦要按当时的市场价予以补偿。

　　山东青岛也曾出现20年“撞限房”

　　据温州媒体此前报道称，当地一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地使用权到期了。如果要续期，必须再缴纳土地出让金，而这部分总额接近了房价总额约三分之一。

　　“上述房产只是个案，不具有普遍性，更不是政策标准，目前我们已经建议这套房子暂缓办理，待政策明确后再行办理。”温州国土资源局相关工作人员称，近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。

　　巧合的是，早在2009年的青岛市黄岛区，5000多户居民也遇到上述“撞限”问题。同温州国土资源部门一样，黄岛区国土资源局也给出了相似的回答：使用权续期应有偿还是无偿，国家尚未出台相应实施细则。

　　“撞限房”为何相继出现？据了解，国务院最早批准成立了14个经济开区，1989年，由于当时尚无政策可依，开发区在国有土地使用权出让上，做出了大胆尝试：对部分住宅用地使用权，设定为20年、30年不等的期限。1年后，也就是1990年，国家出台规定，居住用地的土地使用最高年限为70年。

　　这样一来，即将“撞限”的房子，普遍会遇到不好卖或卖不出去的情况。而且业主拿房产证去银行抵押，得到的答复往往是：房子的土地使用年限快到期了，银行无法放款。

　　何为房屋产权？由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久。而土地使用权期限根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定，分为40年、50年或70年不等。其中民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。居住用地土地使用权出让的最高年限是70年，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。

　　山东规定：房子土地使用权申请续期，得提前半年

　　《物权法》明确了住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，但没有明确规定续期后是否支付土地使用费和续期期限等问题。全国人大代表宗庆后在其2011年建议中认为，上位法的真空状态，导致下位法制定和执行的任意性，缺乏统一和规范。

　　例如《北京市国有建设用地供应办法(试行)》第25条规定，“土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。”而《上海市国有建设用地使用权出让合同》对于土地期满后的处理方法则作出了“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等约定。

　　样哥了解到，《山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法》也规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应在土地使用权期满前180天向市、县人民政府土地管理部门提出续期申请。获准续期后，依照本办法的规定，重新签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金，办理登记手续。土地使用者逾期未按出让合同规定支付全部出让金的，市、县人民政府土地管理部门有权解除合同，其保证金不予返还，并可请求违约赔偿。

　　专家观点：可续期多长久、可续多少次等问题亟需回答

　　有专家认为，《物权法》的现有规定提出了以下需要解答的问题：第一，续期的期限如何确定，是否能多次续期？续期期限届满后如何处理？续期时是否支付土地使用费以及如何支付？第二，期限届满，国家收回地上物是否需支付对价，以及对价如何确定？

　　无论是自动续期还是依申请而续期，都存在续期的期限如何确定的问题。对此，有学者认为，续期期限应为建筑专家对该建筑物的安全使用年限的评估年限，最长与国家规定的最长使用年限一致；也有学者认为，续期期限应为法律所规定的最长期限，例如居住用地即为70 年。

　　对于续期的次数，有学者建议，如果期限届满后的续期期限已经考虑到房屋的 结构与耐用年限等因素，续期期限以一次为宜。如果期限届满后的续期期限采取统一的年限规定，如20 年、40 年，则在续期期限届满后，如仍在耐用年限内，应允许再次续期。

　　此外，续期时是否应当支付土地使用费？有观点认为，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，不应支付土地使用费。也有观点则认为，建设用地使用权期限届满后应当有偿续期。另一个引申出的问题是，如果需要支付土地使用费的话，按什么标准支付。就住宅建设用地而言，有学者提出，可参照我国香港地区的做法，即土地自动续期，期限同上一次土地批租年限，续期不需补交地价，仅需每年缴纳较少的新地税。

　　样哥提醒：“房改房”交易得先补交土地出让金，别买亏了！

　　样哥发现，除了商品房外，现在市场上还有一类房改房，是上世纪八九十年代的产物，它们大多是单位分配的宿舍。除个别情况以外，济南几乎所有的房改房都是建设在划拨用地上。根据国家相关规定，划拨土地上的建筑未经审批不得转让，因此正常情况下房改房进行转让交易，需要先变更土地属性，将土地属性从划拨变更为出让。而在老房产证、土地证时代，如果是划拨土地，则土地证上土地“使用权类型”一栏标注的“划拨”，在土地“终止日期”一栏没有任何标注，全部是空白。

　　不过，尴尬的问题是由于长久以来，济南只用房产证就能够完成房产的交易、抵押、贷款等，多数房改房没有办过土地证，也没有进行过土地属性转移，不少买家也对此并不了解。

　　但从今年开始，山东济南等地开始实行不动产统一登记制度，房产证、土地证两证合一，老百姓在购买“房改房”时，交易过程就无法逃过“土地属性”变更这一个环节，因此弄清房屋土地属性成了今后房屋买卖的“必修课”，否则可能就要多花钱了。

　　样哥从济南市国土资源局了解到，早在2008年9月份，济南市就规定：上市交易的城镇住房所在宗地原土地使用权类型为划拨的，由受让方按房屋交易成交价格的1%缴纳土地出让金。

　　据济南市国土局不动产登记中心相关负责人介绍，如果市民今后房改房转让交易进行不动产统一登记时，先前没有办理过土地变更登记，国土部门就会对土地的信息与房子的信息做挂接，系统中可以对交易房产的土地信息做出准确的查验，如果房改房的土地性质为划拨用地，在办理不动产登记时，就要先缴纳1%的土地出让金，再办理相关的手续。

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