北京样本
■“三四百亿元的维修基金,使用比例极低,这问题真该好好关注!”北京市政协委员蒋卫平表示。
维修基金,也就是房屋的“养老钱”和“治病钱”,全名住宅专项维修资金或公共维修基金。当楼房顶层漏水、电梯年久失修时,想使用这笔钱却异常困难,甚至有物业公司派专人跑了三年也没闹明白“公维”基金存哪儿了……专项维修资金使用难,正成为困扰难题。
■全国情况
按照我国城市房屋维修基金归集的大数计算,目前我国660座城市收缴的房屋维修基金已经高达上万亿元,但这笔资金迄今为止仍然停留在"活期存款”或"短期存款”的银行账户上,按照相应的通胀比例计算,正在逐年缩水。
我国城市房屋进入到15年的维修高峰期后,将逐渐面临着维修基金"入不敷出”的巨大隐忧。专家呼吁,我国应未雨绸缪,加快建设房屋维修基金保值增值的完善体系,以面对即将到来的资金使用潮。
支付难:鉴定排半年,
“一圈”走下来一年多
本是购房时居民上交的一笔钱,却在使用时困难重重。早在2011年初的年检中,北京泰华滨河苑小区的7部电梯因急需大修而被要求停梯,可是这些电梯又带病运行两年。
按照规定,对电梯的大修及更换可以使用专项维修资金,但需经“列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主,以及占总人数三分之二以上的业主”都签字同意,再经过有关部门审批才能拨付使用。
北京物业管理行业协会秘书长宋宝程说:“很多小区没有业委会,加上有些业主对物业公司不信任,想完成‘双三分之二’签字难!”
即便是成立了业委会,“公维”基金的使用依然遭遇“审批难”。北京金港国际小区业委会提供的修电梯审批流程显示,在三分之二业主同意的基本条件后,还要经过鉴定、审价、数据整理、数据关联、维修、竣工验收、申请、审批、付款等九个步骤,才能真正用上这笔钱。
北京金港国际小区业委会主任于志红说,“光鉴定就要排队半年,一圈走下来就得一年多。之前做的预算到批下来时,物价、人工费都涨了,根本不够用。”
蒋卫平称,由于前置条件过多导致基金简直无法使用,而且负责审批的人少根本顾不上。
北京大学行政管理系主任萧鸣政说,政府的出发点是为老百姓做件好事,但最终结果就好像大家印象中的保险公司,收保费时候特积极,可是要支付的时候就提各种条件,支付困难。
多头管理,沉睡不已
350亿元才用了8亿
据北京市住建委副主任程建华说,这笔基金总体来说全国都普遍存在使用难。他提供的数据显示,自1998年实行“公维”基金制度以来,截至2013年底,北京市这笔钱累计已达350亿元,使用额约8亿元。按此计算,基金使用比例仅为2.3%。
宋宝程透露,目前北京这笔资金的账目管理在“北京住房资金管理中心”,业务管理归住建委相关部门,这些步骤先后到区房管局、市房屋安全鉴定总站、审计单位等多个部门办理,业主对资金的存取还要到银行,多头管理太突出。
从1998年国务院发布相关文件起算,我国住房专项维修资金制度已有15年历史。此后还印发《住宅专项维修资金管理办法》,但“公维”基金依然沉睡,百姓质疑和非议不绝于耳。
蒋卫平举例说,很多老旧小区在经过了二三十年后存在漏雨、漏水、墙壁破损等很多问题都得不到解决,再加上物业公司也收不上来钱,形成了恶性循环。
住建部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟等认为,维修资金的使用规定了严密的审批程序,但缺乏细化的操作规程,造成维修资金使用程序复杂,并且在设计和执行中存在几大缺陷。
更重要的是,建设主管部门和财政部门作为维修资金代管机构的同时,又是维修资金的监管机构。这使得建设主管部门和财政部门集资金代管、监管职能于一体,集运动员、裁判员于一身。
是基金就要运作,
不应贬值
浙江大学作了这样的预计:我国目前有660个城市,即便按每城10亿元的平均资金沉淀计算,总额超过6600亿元,而北京、上海、广州、南京、杭州等一线城市的房屋维修资金数量巨大,由此推断,我国城市房屋维修资金肯定上万亿元。
萧鸣政认为,建设主管部门和财政部门拥有代管权的同时,并未明确其对维修资金保值增值的义务,导致大多数城市维修资金收益率低于一年期存款利率。
作为公共维修基金的所有人,百姓并不知道钱存哪了。萧鸣政说,既然是基金,就要去运作,不应让它贬值。“存在哪家银行就是个不小的利益,相当于白给银行赚利息。”
随着住宅使用时间增长,维修资金使用需求的快速增长与实际拨付困难的矛盾将日益尖锐。
一方面应将现有程序,利用创新手段突破现有管理障碍。北京市政协委员徐淑兰说,实践操作来看,可以让业主通过一些如短信、微信回复等手段,对基金的使用作表决,提高效率。另一方面,专家建议,可进一步理顺管理机制,由单一部门对专项维修资金管理制度统一管理,明确权责提高行政效率,降低管理成本,方便政策咨询和相关事务办理。
专家指出我国还可以借鉴外国经验,比如美国维修准备金的保值增值由基金公司负责管理,在资金闲置期,留足15%的资金后,以借支的方式得利息。建议我国改进资金托管方式,提高资金增值收益率,还利于民。 (据新华社电)
