农村住房抵押贷款难：法规不配套形成“肠梗阻”

　　“这就是个小作坊。”3月17日,记者在潍坊高密市柏城镇姚家村见到范海涛时,他如此评价自己的劳动防护手套加工生意。

　　这个设在农家院里的“小作坊”,一天能产出12万副手套,雇用了13名农村妇女,全年算下来,需流动资金约80万元,范海涛经常感到压力大。

　　“以前从没向银行贷过款,一听要找人担保,人家就躲得老远。”范海涛说。去年12月,他有了惊喜的“第一次”:用自家农村房产抵押,他从高密农商行获得15万元贷款,增置多台自动手套机,扩大了生产规模。

　　其实姚家村的农村房屋已确权多年,村民宅基地上的房屋颁有房产证。范海涛家有两套房屋,抵押贷款的这套房屋临街,银行认定其具有较好的经营使用价值和升值空间。此后,高密市公证处为范海涛的房屋办理了公证抵押登记,并向房产交易中心出具《告知函》,凭此函在房产交易中心备案后,范海涛到高密农商行柜台办出15万元抵押贷款。从开始办手续到拿到贷款,前后用了不到一星期。

　　高密农商行业务部经理严冰称,对作为抵押物的房屋的价值评估,并未通过评估公司,而由银行人员直接根据房屋位置、周边房价等作出判断,节省评估费用的同时,提高了效率。姚家村村民范坤证实,去年他的一笔70万元额度的房屋抵押贷款,仅用3天。目前,高密发放138笔农村住房抵押贷款,贷款余额4850万元,支持农户200多户。

　　尽管与省内其他同类试点相比,高密模式更进一步。但农村住房抵押贷款依然面临不少历史、法律障碍。范海涛用于贷款抵押的临街房建于2007年,但其确权颁发的房产证上写的却是1997年。他解释称,新房在旧房基础上翻盖,房产证上登记的时间是之前宅基地开始使用的时间。所幸,登记时间错误未影响范海涛办理抵押贷款。

　　十八届三中全会提出“赋予农民更多财产权利”“慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道”。但从全国范围看,仍没有大规模农村住房抵押贷款推广。按现行《担保法》,宅基地作为集体所有的土地使用权,不得用于抵押。《物权法》也规定,农村宅基地只能在村集体内部流转,不允许村庄以外的居民购买本村住房。这就限制了附着宅基地存在的农村房屋抵押权能的实现。宅基地不允许对外流转增加了交易成本。在上述抵押贷款模式中,担保人必须是本村户籍村民,就是为规避违法风险的无奈之举。事实上,之所以需要高质量的担保人,就是因为农村住房没有足够变现能力。变现能力不足并非由于市场需求不足,而是交易受限。

　　高密农商行副行长李伟波认为,只有尽快修改与当前农村实际不相适应的法律,才能尽快实现释放农民财产权的要求。

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