三四线楼市分化致前景悬疑 有效需求少库存压力大

　　年初业界对于楼市分化将会加剧的预测就已流行开来，而一季度全国房地产市场的表现似乎也印证了上述观点。但对于三四线城市而言，现在下楼市将要崩盘的结论还为时尚早，未来的房地产市场是岌岌可危还是大有可为值得商讨。

　　虽然楼市分化论从年初开始就已经盛行，但是对于三四线城市房地产市场未来的走势，是崩盘还是有戏？业界出现了分歧。

　　持悲观论者认为，由于前些年三四线城市中兴起轰轰烈烈的造成运动，导致近期形成海量的住房供应量，而后续需求乏力，消化速度相对不足。如不能有效缓解这一问题，今年部分城市楼市可能面临崩盘的风险。

　　中国指数研究院统计数据显示，2009年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列，待开发量在3000万-8000万平方米之间。以营口为例，仅从2011年到2012年11月末，住宅用地成交面积就接近1200万平方米，几乎是北京同期成交面积的2倍。

　　“楼市的分化其实在2013年就已开始显现。”中央财经大学中国金融发展研究院助理教授李晟认为，三四线城市受到产业和人口的限制，住房需求有限，而前期的供应量远大于实际需求，房价必然增长乏力。而部分出现资金短缺和泡沫严重的地区不排除会有崩盘的可能。

　　而持相反态度者认为，新型城镇化所带来的市场红利远没有消失，三四线城市房地产市场依然大有可为。

　　恒大地产集团董事局主席许家印在恒大2013年年度业绩发布会上强调，三线城市市场不行的观点是错误的，2013年恒大的销售业绩突破1000亿中有46%都是三四线城市贡献的，不能用个别三线城市市场来代表整个三线城市的走势。

　　“如果进行具体的市场容量测算，虽然三四线城市单体市场容量不会太大，但是整体市场容量不容忽视。”新加坡国立大学金融学博士、研究员文华说“很多三四线城市虽然不能进行深耕，但其市场容量足以承载企业在一至两年内集中进行开发。”

　　同时，文华认为，在三四线城市中，人口有一定基数，三中全会的城镇化精神也是引导农村人口向中小城市流动，而不少城市的房地产市场还处于孕育期，其中不乏市场机会。

　　不论三四线城市房地产市场未来走势如何，过去盲目造城的发展策略已经不可取。专家认为，三四线城市要想充分利用新型城镇化红利发展房地产，做好长远规划才是良策。

　　事实上，三四线城市间分化也已经出现。在东部沿海产业发达的城市，人口吸附能力较强，房地产市场活跃度高，市场供略大于求但基本处于均衡状态；在部分资金密集型城市，过度投资过后房价遭遇“腰斩”却仍有价无市，房地产市场已遭受重创；而部分中西部城市，市场有效需求不足，建设规模却在急剧扩张，房地产市场面临巨大的库存压力。

　　李晟认为，对于三四线城市而言，新型城镇化将带来人口大幅增长，新增供应和需求都将产生较大变化，这一进程中，既要防止产业空心化带来的房地产供给过剩，也要防止投资过热催生楼市泡沫。

　　文华表示，要避免部分三四线城市的楼市危机，应严格限制大城市规模，将过去过度向大城市倾斜的公共资源转移给三四线城市，提高三四线城市的产业聚集效应。同时为了解决部分城市需求不足问题，应引导农民入城，通过产业发展带来收入、就业，而非被动“保障”。

　　业内人士指出，当前，应加强城市产业发展与人口流动趋势研判，制定符合各地实际的房地产发展规划，以合理的土地供应节奏调节市场供求。此外，还应着眼于改善长期供求关系，将住房保障纳入城市发展规划，使城镇化进程中的房地产市场发展进入良性发展的正循环。（记者 赵宇航 胡旭）