房屋“养老金”如何唤醒?
公共维修基金使用困难,导致济南万盛园小区A区3号楼漏雨的屋顶无法得到维修。 □记者 肖芳 报道
编者按 公共维修基金,又名住宅专项维修资金,它是房屋的“养老金”和“治病钱”。近日,这笔钱的使用引起群众的广泛关注。“读者版”在2月27日对大量的房屋维修金长期“沉睡”、使用困难的情况进行了深入报道。本文在此基础上,提出了破解房屋维修资金使用难题的有效方法。
□ 本报记者 肖芳
业主买房时,提前交了房屋的“养老金”和“治病钱”,但真到使用时,却重重受阻、提不出来。2012年我省曾对165个需要维修的住宅项目进行了调查,最终放弃维修的有50个,由相关业主或物业公司垫资维修的有106个,只有9个成功直接申请到维修资金。这不仅造成了金融资源浪费,也给群众生活带来不便。
这笔糊涂沉睡的房屋“养老金”,该如何唤醒?
不应盲目追求高使用率
维修金的低使用率,一直是公众质疑的焦点。
据权威媒体披露,全国缴存的公共维修基金总额已经超过万亿元,但是使用率却不足1%。截至2013年7月,北京缴存维修基金348.1亿元,使用5.38亿元,使用率为1.55%。截至2012年10月,广州市缴存维修资金约81亿元,使用8千万元,使用率为0.99%。
这组数据被广为传播,用于证明维修金使用率低、流通不畅。但是,维修金使用率应该达到多少才算正常合理?目前业界对此并没有形成明确共识。
从理论角度分析,维修金的使用率并非越高越好,因为居高不下的维修金使用率,从侧面反映出房屋建筑质量令人担忧。
事实上,在做到房屋“应修尽修”的前提下,维修金使用率低未尝不是一件好事。因为这表明房屋质量可靠,而且业主能够对房屋进行科学养护。
但当前的现实状况是,城市大量住宅已经进入15年维修高峰期,业主们想要支用维修金,却遭遇种种阻挠。
如何理顺运行机制,盘活维修资金,做到房屋“应修尽修”,成为摆在城市管理者面前的民生课题。
“双2/3”表决需灵活操作
维修金使用必须满足“双2/3”的表决条件,这是我国法律设定的限制门槛,目的在于保障维修金专款专用。它是维修金安全、稳妥运行的“安全锁”。
但在多地的实践案例中,由于共识难以达成,这一“安全锁”反而成了“拦路虎”,使得维修金成为一笔难以使用的“死账”。
为破解这一决策困局,各地已经进行了一些有益探索。
有的地方研发了业主表决电子投票系统。遇有小区公共事务需要表决,业主便会收到短信,可通过手机、网络投票。投票数据直接传到管理部门。这不仅提高了业主的投票率,也杜绝了原来纸质选票中冒用业主签名、虚假投票的现象。
去年11月,济南历下区春天花园小区楼房的单元门和对讲系统损坏,首次使用电子投票系统征求业主意见。相关业主全部参与投票,73%业主同意,对应房屋面积占比73.33%,达到法定“双2/3”标准,成功申请使用维修资金。不到5个工作日,工程预算资金便划转到了物业。
“倒1/3”表决模式,也被认为是一种突破决策困局的可行办法。
去年,浙江省出台新规,公共维修方案公示以后,只要建筑物内所有权人不超过1/3的人书面提出反对意见,就视为公示同意。
而据媒体报道,青岛市也曾有过先例。市民已购买产权的房屋在动用房屋维修金时,并不需要所有邻居签字。维修预算进行公示后,如果没有居民提出异议或者异议不成立,就可申请使用维修金。 从字面上来看,“2/3同意”和“不超过1/3反对”,意思相差无几。但从执行的角度来看,这种“倒1/3”模式,巧妙地绕过了“双2/3”的限制,大大提高了法律的可操作性。
多头管理亟待取消
维修金使用困难的另一原因,是建设、财政、房管等部门的多头管理,导致审批难、拨付难。
以我省省直房改房为例。1997年省直机关房改时,已售出的公有住房按售房款的20%提取了专项维修资金近3.6亿元。这笔钱由省财政厅专户存储,省财政厅、住建厅负责管理。
在这种情况下,住建部门和财政部门,既是维修金的代管机构,又是监管机构,集运动员、裁判员职能于一身。这就导致维修金管理体制不顺,申请难度大、使用率比例低。如今,这些省直房改房已进入维修高发期。维修金无法使用,直接影响了房屋的正常维修,群众意见很大。
取消多头管理,转向单一部门统一管理,成为盘活维修金的制度出口。
记者了解到,目前我省多地已尝试取消维修金多头管理。去年以来,我省按照属地管理原则,将省直房改房专项维修资金,按区域、院落、楼号设立分账户后,逐步移交济南市维修资金管理中心管理,按规定依申请支付使用。
应急维修范围呼吁扩容
电梯停运、屋顶漏雨等紧急情况,若按正常程序申请维修金,达到“双2/3”的规定,手续复杂,周期较长,还可能最终无法实现,影响业主正常生活。
紧急维修时,有没有绿色通道?
北京市规定,居民房屋如果因暴雨造成漏雨,可紧急启用公共维修基金,无需经过2/3以上的业主同意。
借鉴北京等地经验,我省各地也已开始探索建立维修金的应急使用制度。
在济南,凡危及业主生命、财产安全的情形,如屋面漏雨、电梯故障、消防故障等,不用征求“双2/3”的意见,即可申请使用维修金抢修。只要材料齐全,使用申请5个工作日内审核完毕,应急维修2个工作日审核完毕,紧急情况下立等可取。
应急维修虽然解决了部分房屋的燃眉之急,但其涵盖范围较为狭窄。按现有政策,明确列入应急维修范围的只有屋面防水严重损坏、电梯因故障停运、消防系统故障等三种情况。有群众呼吁,常见的公共部位管道严重破裂、污水管道严重堵塞、高空坠物影响安全等情况,也应列入应急范围。
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